Il condominio essendo un ente che si costituisce per legge necessita di un organizzazione e di un organo attraverso i quali pone in essere atti ed interagisce con i propri partecipanti.
Gli organi del condominio sono:
- L'assemblea dei condomini: essa rappresenta l'organo deliberativo del condomino.
- L'amministratore: è l'organo esecutivo. E' obbligatorio quando i condomini sono più di otto.
- Il regolamento di condominio: è necessario quando i condomini sono più di dieci.
- Il consiglio del condominio: è organo consultivo dell'amministratore.
L'assemblea condominiale: è l'organo principale del condominio nonché il suo organo deliberante. Essa è composta da tutti i condòmini titolari di un diritto di proprietà delle unità immobiliari che compongono l'edificio. Le sue attribuzioni sono molteplici. L’assemblea è l’organo sovrano del condominio e in tale veste può deliberare su qualsiasi problema di interesse comune, e può adottare qualsiasi provvedimento, anche non previsto dalla legge o dal regolamento di condominio, sempre che non si tratti di provvedimenti volti a perseguire finalità extra-condominiali. L’art. 1135 c.c. stabilisce le attribuzioni dell’assemblea dei condòmini.
L'amministratore: è la figura con funzioni esecutive all'interno del condominio in quanto si occupa di amministrare e gestire i beni comuni e di dare esecuzione alle delibere dell'assemblea condominiale. Inoltre, riveste sempre il compito di rappresentante legale del condominio. L'incarico può essere svolto da una persona fisica oppure da una società a patto che possieda i requisiti indicati dalla legge (Art. 71 bis c.c). La nomina di un amministratore è obbligatoria quando vi sono più di otto condomini. L’amministratore, in base all'Art. 1129, 2° co., c.c., dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea.
Regolamento di Condominio: Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento di condominio. La definizione di regolamento di condominio è data dall'articolo 1138 del codice civile. Il regolamento di condominio è molto importante in quanto disciplina la vita condominiale. All'interno del regolamento di condominio sono contenute le norme che disciplinano i servizi e le parti comuni, l’attività dell’amministratore e quella dell’assemblea condominiale. Nell'ambito del regolamento condominiale si può distinguere, in base alla fonte di produzione, tra regolamento contrattuale e regolamento assembleare. - Regolamento Assembleare: È il regolamento di condominio concordato con la maggioranza qualificata dell’assemblea dei condomini, sia nel caso di formazione che nel caso di revisione. Il regolamento d'assemblea è, in un certo senso, meno forte di quello contrattuale, perché può riguardare solo il modo in cui si utilizzano le parti comuni, ma non i diritti dei condomini su queste parti e sui beni di proprietà individuale. - Regolamento Contrattuale: Il regolamento contrattuale è predisposto dal costruttore prima della vendita dei singoli appartamenti, oppure viene approvato da tutti i proprietari all'unanimità. Il regolamento contrattuale può contenere limitazioni d'uso (es. divieti di determinate destinazioni) sia delle parti di esclusiva proprietà dei singoli condomini che di quelle in comunione.
Il consiglio del condominio: Esso viene eletto dall’assemblea e può essere composto da condòmini o, in assenza di uno specifico divieto posto dal regolamento, anche da soggetti esterni al condominio. Nel silenzio della legge, anche la determinazione del numero di consiglieri è rimessa alle norme del regolamento. Può soltanto dirsi che è consigliabile prevedere un numero dispari, onde evitare problemi per le deliberazioni assunte a maggioranza. approfondimenti sul consiglio del condominio