L’obbligatorietà di nominare un amministratore, secondo la legge, avviene quando i proprietari sono più di otto. L’ articolo 1129 del Codice Civile, come modificato dalla riforma del condominio, indica:”Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario”. Fino a tale numero quindi la nomina di un amministratore è facoltativa.

L’amministratore di condominio è una figura professionale che per legge viene investita di alcune importanti responsabilità e che deve adempiere ad una serie di obblighi normativi e fiscali altrettanto importanti. La legge 220 del 2012 di Riforma del Condominio ha così voluto attribuire all'attività dell’amministratore condominiale requisiti e funzioni tali per cui il suo esercizio risulta attualmente molto più simile alle tradizionali professioni liberali di quanto non lo fosse precedentemente. Lo scopo della legge è infatti quello di garantire che l’amministratore di condominio sia un professionista che, seppure non esplicitamente, svolga di fatto un ruolo di pubblica utilità.

L’amministratore viene nominato dall'assemblea secondo quanto stabilito dall'art. 1129 del Codice Civile e cioè con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà (500 millesimi) del valore dell'edificio. 

L’attività di Amministratore di Condominio è disciplinata dalla legge 4 del 14 gennaio 2013 ed è quindi per questo soggetta a rispondere agli obblighi di formazione iniziale e periodica. È di particolare rilevanza quindi che l’amministratore che si candida ad assumere l’incarico dimostri di aver adempiuto a questi obblighi formativi, soprattutto in riferimento all'aggiornamento professionale annuale stabilito dal D.M. 140/2014. Oltre a ciò la preferenza dei condomini potrà orientarsi su una serie di elementi di diversa natura quali l’esperienza, la vicinanza o meno dello studio e l’organizzazione di questo od anche le modalità di presentazione della candidatura. Ciò che però si vuole suggerire è di evitare che il più importante parametro di valutazione possa essere rappresentato dal “più economico compenso”. In un ambito di libera concorrenza il compenso richiesto dall'amministratore, considerate le responsabilità, gli adempimenti e gli obblighi di cui è investito, pur non dovendo rispondere ad un tariffario, non può infatti ridursi oltre un certo limite. Il forzoso superamento, da parte dell’amministratore, di una certa soglia minima riguardo il proprio emolumento, dovrebbe costituire per i potenziali clienti un severo monito rispetto alla qualità del suo operato.

L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore. Recita così il comma 10 dell’articolo 1129 c.c. che, in sede applicativa, ha in realtà sollevato dei dubbi in quanto il dettato è interpretabile in due diverse versioni:

• a) la durata dell’incarico dura implicitamente due anni
• b) la durata dell’incarico dura due anni solo se nell'assemblea annuale obbligatoria ordinaria successiva al primo è stato posto all’O.d.G. la revoca dell’amministratore o le sue dimissioni.

L’incarico all'amministratore può essere revocato in ogni momento, anche prima del termine del mandato, sia per iniziativa dei condomini e conseguente delibera assembleare, il cui quorum è il medesimo richiesto per la nomina, sia ricorrendo alle vie giudiziarie. Nel caso in cui la volontà di revocare l’amministratore sia espressa da alcuni condomini e si debba quindi procedere per delibera assembleare è opportuno valutare se tale volontà sia fondata o anche solo pretestuosa. Nel caso infatti in cui la revoca avvenisse “senza giusta causa” l’amministratore potrebbe aver diritto al risarcimento dei danni ed al riconoscimento del mancato compenso.

Il condominio, è una particolare forma di comunione nella quale coesistono parti dell’edificio di “proprietà esclusiva” (le unità immobiliari) e “parti comuni” che sono utili e necessarie al godimento delle prime. In questo contesto, pertanto, l’oggetto dell’amministrazione di condominio è rappresentato proprio dalla gestione e dalla conservazione delle parti comuni dell’edificio. In merito alla loro individuazione dobbiamo riferirci sia all’art. 1117 del Codice Civile che a quanto elencato sul proprio Regolamento Condominiale. In genere la giurisprudenza afferma che allo scopo di individuare perfettamente i beni comuni deve sussistere una correlazione funzionale ed accessoria di parti, impianti e servizi rispetto alle unità immobiliari di proprietà esclusiva. In tal senso possiamo quindi considerare come parti comuni: il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni e tutte le opere strutturali (pilastri, travi e muri maestri), i tetti ed i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i cortili e le facciate, i locali per i servizi in comune (lavatoi, stenditoi e portineria), gli impianti a servizio dell’edificio (elettrico, idrico, di ricezione televisiva, di riscaldamento e di elevazione). Tale elencazione ovviamente non può essere esaustiva ma va considerata alla luce delle specifiche caratteristiche di ogni edificio condominiale.

Secondo quanto disposto dalla norma (art. 1122 c.c.) l’installazione di un impianto di videosorveglianza sulle parti comuni è possibile se l’Assemblea del Condominio la approva con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Una volta deliberata l’installazione, le modalità e l’acquisizione delle riprese degli spazi condominiali dovranno però rispettare, le indicazioni dettate dal Codice della privacy e dal provvedimento generale del Garante in tema di videosorveglianza pubblicate dal Garante stesso nell’apposita guida “Il condominio e la privacy”. Quando è l’Assemblea Condominiale a decidere di installare le telecamere per il controllo delle aree comuni, gli obblighi da rispettare sono i seguenti: segnalazione della presenza dell’impianto di videosorveglianza con appositi cartelli; conservazione delle registrazioni per un periodo limitato di tempo, di regola non superiore alle 24-48 ore (salvo necessità di tempi ulteriori, previa richiesta al Garante); ripresa esclusiva delle aree comuni (accessi, garage, ecc.), evitando, possibilmente i luoghi circostanti e i particolari che non risultino rilevanti (strade, esercizi commerciali, altri edifici, ecc.); protezione dei dati raccolti con idonee e preventive misure di sicurezza che ne consentano l’accesso alle sole persone autorizzate (titolare, responsabile o incaricato del trattamento dei dati).

Il Regolamento Condominiale, in seguito alla Legge di Riforma del Condominio n° 220/2012, non può vietare di possedere o detenere animali domestici. (art. 1138 c.c.). Ciò non è ovviamente valido solo per i Regolamenti Condominiali stilati successivamente all’anno di entrata in vigore della legge ma anche per quelli precedenti e più datati.

Una volta ammessa la legittimità della presenza degli animali nelle singole unità immobiliari, non si può di conseguenza procedere ad un’esclusione degli animali dall’uso delle parti comuni. Ma è importante che il proprietario dell’animale rispetti le norme di sicurezza, igiene e salute per non arrecare pregiudizio agli altri condomini, senza trascurare neppure quelle del buon senso e dell’educazione. La violazione di tali norme, in effetti, potrebbe costituire condotta idonea ad impedire agli altri l’uso secondo diritto del bene comune, e giustificare il divieto di transito e permanenza nello stesso dell’animale. Secondo quanto già affermato dalla giurisprudenza, infatti, lasciare un cane libero di circolare in assenza del proprio padrone nel giardino condominiale può comportare un’indebita limitazione al diritto degli altri condomini di fruire liberamente del medesimo spazio nonché costituire fatto anche penalmente rilevante.

Il possesso o la detenzione di animali domestici in condominio non vanno quindi esenti dal rispetto delle altre norme dell’ordinamento. Così rimane possibile far allontanare l’animale che arrechi disturbo agli altri condomini qualora la molestia superi la soglia della normale tollerabilità come appunto per le immissioni particolarmente rumorose come l’abbaiare o il latrare dei cani. Poiché non esiste un parametro universale per stabilire con certezza quando l’immissione superi il limite normalmente tollerabile, sarà necessario procedere ad un accertamento che prenda in considerazione tutte le circostanze fattuali. Nel caso delle immissioni rumorose, in particolare, è stato riconosciuto dalla giurisprudenza, da un lato, il diritto dei cani ad abbaiare, dall’altro l’obbligo dei proprietari di ridurre al minimo le occasioni di disturbo e prevenire le possibili cause di agitazione ed eccitazione dell’animale stesso.