Trovarsi a vivere in un condominio con un amministratore inadeguato, scorretto o che semplicemente si disinteressa del condominio è un'esperienza poco piacevole e a volte onerosa. Tuttavia cambiare l’amministratore di condominio può sembrare un problema perché spesso non si conoscono le regole e le procedure. Con la recente Riforma del Condominio la procedura per cambiare l'amministratore e diventata finalmente più agevole.
Di seguito sono riportate le fasi per il cambio dell’amministratore in totale liberta, autonomia e soprattutto nel rispetto della normativa.
- CONSULTARE UN PROFESSIONISTA.
- PARLARE CON I CONDOMINI E CERCARE UN VALIDO SOSTITUTO.
- ASSEMBLEA PER LA REVOCA E NOMINA DEL NUOVO AMMINISTRATORE.
PREMESSA
La figura dell’amministratore è una figura fiduciaria, per tanto a prima vista non è sempre semplice comprendere se l’amministratore che fa una proposta sia degno di fiducia; può sembrare un requisito banale, ma in fine dei conti l’amministratore ha in mano i danari dei condomini e la cosa importante è che li gestisca ricordando che sono soldi dei condomini, con l’attenzione e prudenza come se fossero suoi. A mio modesto parere la trasparenza è la caratteristica principale di un buon amministratore, dove c’è trasparenza, diminuisce la possibilità di nascondere problematiche connesse a delle irregolarità. Prima di affrontare la procedura di cambio dell’amministratore, bisogna ricordare che un amministratore ha dei compiti ben precisi e un mandato temporaneo. Di fatto, la nuova Riforma Condominiale ha innovato l'art. 1129 c.c. relativamente alla durata dell'incarico dell'amministratore di condominio. “Art. 1129 - L’incarico dell’amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per uguale durata …”. In altre parole, l’incarico dura un anno, ma alla scadenza di tale periodo si rinnova per un altro anno, salvo che alla fine del primo anno ci sia la revoca. Tuttavia l’assemblea può decidere in qualsiasi momento di revocare l’amministratore anche se non vi sia una giusta causa (es. semplicemente si disinteressa del condominio) “Art.1129 - La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio”. Il mio consiglio, salvo l’ipotesi di gravi irregolarità, è quello di procedere con la revoca alla scadenza naturale del mandato. In questo modo si evita un eventuale clausola penale in termini economici prevista dal contratto di nomina.
- CONSULTARE UN PROFESSIONISTA.
Nel caso in cui si hanno dei sospetti ho dei dubbi sul operato dell’amministratore di condominio e quest’ ultimo si rifiuta di fornire delle spiegazioni, la cosa migliore è consultare un professionista che potrà dare una risposta adeguata al caso specifico. Spesso, i condòmini tendono a preferire i mezzi informatici per trovare una risposta ai loro dubbi, e più delle volte non trovano la risposta adatta alle loro esigenze. Questo crea incomprensioni e tende ad irrigidire ulteriormente i rapporti con l’amministratore e condòmini. Ci tengo precisare che in più occasioni per consulenze di carattere generale consultare un professionista non comporta alcun costo e nessun obbligo di revoca dell’amministratore già in carica, salvo l’ipotesi in cui questi si sia macchiato di gravi irregolarità o abbia causato danni al condominio. - PARLARE CON I CONDOMINI.
Per cambiare l’amministratore di condominio è importante chiedere il parere degli altri condòmini, scambiarsi opinioni e trovare una linea comune per il bene comune. Quando incontri i vicini chiedigli cosa ne pensano dell’amministratore di condominio, esponi le ragioni per cui secondo te sarebbe un bene cambiarlo. Una volta individuati i condòmini favorevoli alla sostituzione dell’amministratore, e necessario proporre nuovi candidati disponibili a ricoprire l’incarico. E' importante chiedere un preventivo dettagliato con le voci del compenso ORDINARIO e STRAORDINARIO distinte. I preventivi Vi aiuteranno a capire qual è l’attuale prezzo del servizio e valutare bene quanto il gioco valga la candela. In fine, un ulteriore incontro con l’eventuale nuovo amministratore potrebbe rendersi utile per capire meglio se è adatto alle esigenze del Vostro condominio. - ASSEMBLEA PER LA REVOCA E NOMINA NUOVO AMMINISTRATORE.
La procedura da seguire si articola in varie fasi. Per prima cosa occorre inviare all’amministratore in carica una richiesta scritta (raccomandata) e chiedergli di convocare (scarica qui modulo) un assemblea straordinaria con al ordine del giorno REVOCA MANDATO e NOMINA NUOVO AMMINISTRATORE. Per farlo è necessario che almeno due condomini, che rappresentano un sesto (1/6) del valore millesimale del condominio facciano espressa richiesta. Questa richiesta può essere fatta sia se la revoca debba avvenire per giusta causa, sia quando non sussista alcuna grave ragione. Ricevuta la richiesta formale, l’amministratore ha dieci (10) giorni di tempo per convocare l’assemblea. Nel caso in cui l’amministratore dovesse rifiutarsi di convocare l’assemblea o allungare i tempi, i condomini interessati potranno convocare direttamente loro l’assemblea. Quindi riunitasi legittimamente, potrà deliberare la revoca e la nuova nomina.
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